在我國,景區的土地資源在總體上屬于國家與集體所有。在利益上,盡管有局部利益服從整體利益,團體利益服從國家利益,但仍然存在諸多利益團體。近年來,旅游地開發經營權的變相出讓轉讓和旅游房地產市場化運作的現象在旅游界紛紛出現,已經引起了包括旅游管理機構和旅游學界的關注。從四川省眾多旅游地如三星堆、海螺溝、碧峰峽經營權的有償出讓,到山東省“三孔”經營權向深圳華僑城集團的出讓,及至湖北省武當山、神農架也擬待價將其旅游開發經營權出售給投資者,出讓、轉讓甚至出售景區經營權似乎已成時尚。隨著中國加入WTO、旅游投資和旅游房地產市場、旅行社經營市場逐步放開后,這一現象將會更加普遍。盡管它為我國的旅游開發設計注入了生機和活力,推動了各地旅游業的發展;但由于缺乏政府的宏觀指導和科學的評估體系,卻帶來了旅游資源價值不清、國家資源價值遭流失和破壞的惡果。

 

       2.景區土地資源的合理利用途徑

 

      景區可以通過農用地用途變化、農村土地置換與農村土地整理、農村土地征收及承包經營權的轉移等,實現景區土地資源的合理運用。

 

       在解決鄉村旅游發展商業用地問題時,旅游發展往往伴隨著以資源整合為目的的土地整理,從而實現景區資源規?；?這也符合土地整理的終極目的。與景區旅游發展相配套的土地集中的重要手段就是土地置換。它包含的意義是將農戶分散的住宅(宅基地)、耕地,依據占補平衡的原則進行遷移,以置換的方式為其重新配置面積相當的耕地或宅基地,被置換后的農戶土地不僅能滿足農戶生產、生活,由于是為旅游經營要求而配置土地,更有利于旅游投資者介入,并且置換后的居住環境與配套得到改觀,集中起來的農民以聚居村落開展旅游接待,發展餐飲、娛樂及旅游商店等,景區內鄉村旅游得到規?；l展。土地整理也為旅游發展提供了更多的商業用房。因此通過土地整理而得到的住房就可以合法地使用于旅游業,為旅游發展服務。以成都為例,通過對荒廢土地的整理及農民集中建房,根據國家政策除按照規定的標準安置農民住房外,可增加不超過30%的商業用房、居住用房或配套用房面積,并且由農村集體經濟組織經營管理,或農民自行經營或政府統一經營,經營收益全部用于解決農民的生活補貼,并且房屋可以出租,但不得轉讓(參見1994年《成都市國土資源局關于推動城鄉一體化有關用地問題的意見(試行)》)?！冻啥际屑w建設用地使用權流轉管理辦法(試行)》規定成都市集體建設用地只能用于工業、商業、旅游業、服務業等生產、經營用途和建設農民住房,以及按規定面積修建農村集體經濟組織租賃性經營房屋。

 

以市場定價為基礎,通過村民和景區管理部門的集體談判來給土地資源定價,這是實現土地發展權的現實途徑。承包經營權的轉移也是實現景區土地資源合理運用的有效途徑。鑒于景區內農民有不愿意失去土地的傳統觀念,可以考慮景區周邊農民采取土地集體人股方式,由政府統一經營的方式,每畝土地為一股,年底按股分紅。這種經營權的轉移也在一定程度上實現了景區土地發展……