1.成功實現所有權與經營權的分離

 

       我國風景名勝區內的資源屬于國家所有,應受到嚴格保護。整體租賃模式在《風景名勝區條例》的約束下,承認碧峰峽景區的資源具有公共資源性質,明確景區歸國家所有,同時運用現代企業經營管理理念來經營碧峰峽,即采用政府出資源、企業出資金的方式,由政府將景區的經營權授予一家獨立的企業,獨家投資,壟斷經營,體現了國家資源與企業資本的有效結合。

 

       2.有效的投資規模

 

       有效投資規模是在一個相對獨立的景區中,投資總規模與實際達到該景區的游客總需求量之間適宜的比例關系。如果投資規模大于游客總需求,則形成剩余投資,造成部分投資無法按期收回,其結果是景區內各投資主體進行惡性競爭,對景區的資源和環境造成破壞。如果投資總規模小于游客總需求,則形成投資饑渴,部分游客需求無法得到滿足,必然降低景區的服務質量,造成投訴增多等現象。不管是投資剩余還是投資饑渴,都是無效投資。特別是投資饑渴對一個景區長遠發展是極為不利的,也是貧困地區景區開發利用不足、旅游資源普遍閑置、資源優勢不能轉化為經濟優勢的主要原因。景區的有效投資規模對投資主體的性質、投資者數量多少、投資主體規模大小和素質高低并無必然的聯系,只要投資總規模和游客總需求相適應,則景區的服務質量和環境質量就能得到保證,投資者的投資回收也就會有保障。整體租賃模式是通過獨家授權、壟斷經營,確保景區投資企業的投資回報和資本增值,激發投資者不斷加大景區投入,達到景區最有效的投資規模。這經營模式中,投資景區開發經營的資金主要來源于景區所在地之外的投資企業。例如碧峰峽景區開發資金直接來自成都萬貫集團,在一期開發中,萬貫集團投資近2億元。

 

        3.由政府授權一家企業壟斷性整體開發

 

        從本質上看,景區的開發,是旅游資源與投資主體的結合。根據投資主體的多寡,景區模式存在“1+多”和“1+1”兩種方式。前者是指一個景區與多家投資主體的同時結合,國家、集體、部門、個體等一起共同投入該景區的開發經營;后者則是一個景區僅與某一家投資主體相結合,由該投資主體獨家控制,壟斷性經營。碧峰峽整體租賃經營模式是“1+1”投資開發經營方式,由政府授權某一家企業而不是多家企業組織投資開發設計,獨家經營。

 

       4.政府統一規劃,企業長期經營

 

       在景區經營中,政府不但要注重旅游資源利用效率,更要注意對旅游資源的保護,有效監督景區經營活動,使旅游資源永續利用。這是景區經營中政府的主要職責。在這一模式中,政府保護旅游資源和環境的功能,是通過對景區統一規劃、強化景區建設項目的審批管理來減少景區經營過程中對資源和環境的破壞。對于投資企業來說,景區開發經營,更主要的是要確保投資回報,追求資本增值。為了避免景區經營企業由于追求投資回報所采取的短期開發行為,引導資金朝著景區可持續發展的方向流動,政府將景區經營權長期租賃給企業,使投資方的切身利益緊緊地與景區的資源保護聯系在一起,使景區經營可能造成的外部成本內部化,而不能不以長遠利益為目標,正確處理景區資源保護和開發利用的關系,把旅游資源與環境的保護作為景區重要的經營范疇,即遠景投資回報業務。50年的經營期限,注定企業必須做長遠規劃,包括如何保護景區資源,如何合理開發利用,如何有效管理營銷等

 

         5.管理主體各司其職、相互制約

 

        1998年1月8日以前,雅安市政府及碧峰峽所在地的地方政府是該景區的治理主體。之后,原有的治理主體轉變為宏觀管理主體,而四川雅安萬貫碧峰峽有限公司非常明確地。

 

        成為新治理主體。而政府是景區所有者的代表,主要職責是編制景區規劃,成立景區專門的管理機構,對景區日常經營管理及資源與環境的保護措施進行有效監督,協調景區開發經營與地方政府、當地居民間的關系,并通過各種行政、立法、稅收、物價、計量、工商、行業管理等手段對景區進行直接或間接調控。而景區經營企業作為景區資產的經營者、市場競爭的參與者,負責整個景區日常經營,保證國有資產的保值增值,保證景區的可持續發展,保證景區經營投資者的投資效益,并對旅游者提供優質服務,為社會提供適銷對路的旅游產品。