(1)旅游景區資源所有權不能轉讓,旅游景區管理委員會代表國家行使旅游景區所有權。

 

        (2)任何個體都存在投機傾向,即個體會利用信息的不對稱性來欺騙對方以獲取自己的最大化利益。

 

        (3)旅游景區的項目存在兩大類,即基礎性項目和經營性項目,且基礎性項目開發經營的好壞直接影響到經營性項目開發經營的好壞?；A性項目指景區內部的基礎設施,包括景區交通、通信、水電和環保等,旅游景區的內部管理也屬于基礎性項目;經營性項目包括景區內賓館飯店設施、娛樂設施、購物設施及相應服務等。

 

         (4)對景區開發經營存在兩種投入方式,即使用專用性強、成本高、質量好的投入和非專用性、成本低、質量差的投入,前者可以實現旅游景區旅游資源最大化利用,后者效率低。

 

        (5)地方政府財政收入緊張,景區管理委員會無力對旅游景區經營性項目進行開發經營。

 

 

        碧峰峽是成都萬貫集團投資開發的一個大型生態景區,位于四川省雅安市,幅員面積20平方千米,森林覆蓋率達90%,有“天府之肺”的美譽。萬貫集團是四川省著名的民營企業,創建于1986年。經過16年的求實創新、銳意進取,已發展成為集房地產業、旅游業、市場運營于一體的跨地區、多元化經營的集團公司,公司資產規模40億元。1997年,萬貫集團緊扣時代脈搏,看準了旅游市場的巨大潛力,決定與雅安市政府合作,聯合開發碧峰峽。1997年年底,萬貫集團與雅安市政府簽訂了聯合開發碧峰峽的合同,租賃碧峰峽景區的開發權和經營權70年,在不到兩年的時間里注入資金1.8憶元,并于1999年12月28日初步建成,正式向游人開放。在碧峰峽的開發中,萬貫集團大膽創新、敢為天下先,在全國獨創了“整體租賃模式”,經營十分成功。2000年春節,在成雅高速公路上曾出現5千輛車競發碧峰峽的壯觀景象,碧峰峽幾乎能停車的地方都停滿了車輛。2000年,碧峰峽就接待游客60萬人次,實現收入6000萬元。2001年至今,碧峰峽已接待游客近200萬人次,實現收入近2億元。自1999年開業以來,多位黨和國家領導人先后到碧峰峽視察,對碧峰峽給予了高度評價和肯定。各國媒體先后對“整體租賃模式”和碧峰峽的管理、服務進行了全方位的報道“整體租賃模式”概括地講,就是在一個風景旅游區內,由政府統一規劃,授權一家企業較長時間地獨立經營和管理,組織一方或多方投資建設,統一規范、有序經營,達到資源優化配置、永續利用,使景區的社會效益、經濟效益、生態效益協調發展,政府出資源,企業出資金,所有權、經營權、管理權“三權”分離的旅游開發模式。具體可以從以下幾方面理解。

 

        一是,總體控制、有序服務的整體經營模式。這種模式是指在一個時期內,由一家獨立的法人企業實施對旅游區的總體控制,包括統一區內規劃,統一區內建設,統一區內管理標準,使區內所有從業者都能如一個企業內部各環節一樣,得到有效控制運轉,最終達到統一的質量標準。

 

        二是,市場化、專業化、社會化所構成的社區治理模式。即在整體控制下,為實現景有序、高效經營而采取的“準城市化、準社區化”治理模式。這種模式的特點是管理層次少、注重成本核算、專業化管理、社會化服務,對內競爭、對外統一。三是,從家門到景區大門的全程設計模式。這種模式的特點是游客從家門開始,到回到家門為止,由景區提供吃、住、行、娛、購、游全方位的標準化、精細化服務設計。這樣,可以減少游客對服務不周到、安全無保障、消費不透明等方面的擔心。四是,挖掘篩選、多角度開發資源整合設計模式。即把一個旅游區所擁有的客觀存在的和諧統一資源加以挖掘和篩選,并以其中具有核心競爭優勢的資源作為設計主體加以開發完善,形成主次分明、層次清晰、優勢明顯的資源整合模式。